بافت های تباه شده شهری (Urban Decay) شامل بافت تباه، فرسوده یا فرساینده (Urban Blight) و بافت ناکارآمد یا بافت متروکه (Urban Rot)  است.
بافت تباه، فرسوده یا فرساینده (Urban Blight) به حوزه های شهری و سکونتی گویند که به دلیل ساختار اجتماعی و اقتصادی خود دچار مشکلاتی منجر به تباه کردن زندگی سکنه خود می شوند. این مشکلات منجر به اشاعه بزهکاری، از دست رفتن فرصت های اقتصادی و رشد سکنه می شود. به نوع دیگر سکنه این بافت ها عمدتا اقشار آسیب پذیر و یا رانده شدگان اقتصادی-اجتماعی شهرها هستند. در این بافت ها معمولا مشکلات کالبدی و اقتصادی ناشی از وضعیت اقشار ساکن در آنها به وجود می آید.
بافت ناکارآمد (Urban Rot)  به حوزه های شهری و سکونتی دارای بیماری های کالبدی یا اقتصادی گویند که بنا به دلایل کالبدی اقتصادی متروکه یا فاقد کارکرد شدند.
 باید توجه داشت بافت های فرسوده و ناکارآمد تفاوت ذاتی با بافت های تاریخی (Historic District)، بافت قدیمی (Inner city) دارند. همچنین بافت های تباه شده با تقسیم بندی های حوزه های اقتصادی شهر متفاوت هستند و محلات ارزان (Poor City Area) در این دسته قرار نمیگیرند.عدم در نظر گرفتن این موضوعات در اسناد بالادستی و سیاست های کلان منجر به از دست رفتن بخش بزرگی از میراث تاریخی کشور و فجایع اقتصادی شده است، که خود عامل پدید آمدن انواع بافت های فرسوده شده است.

 این نوع بافت ها را میتوان به سه دسته کلی بیماری اقتصادی، کالبدی و اجتماعی تقسیم کرد.

• بافت های دارای بیماری اقتصادی

 بافت های شهری و سکونتگاهی هستند که به دلیل عدم تطبیق با تغییرات اقتصادی رها می شوند، از این جمله میتوان به شهرهای صنعتی آمریکا و انگلستان و یا روستاهای کشاورزی ایران اشاره کرد که به دلیل نداشتن بازده اقتصادی برای سکنه خالی از جمعیت و رها شدند. منشا بیماری اقتصادی این بافت ها در جبر جغرافیای اقتصادی محل استقرار بافت است و ارتباطی با میزان توانمندی ساکنین ندارد. حتی در بیشتر موارد ساکنین این محدوده ها دارای تعلق خاطر به محدوده در دوران خوش آن هستند.
طرح های ارزش افزوده، عمرانی و آمایشی میتوانند منجر به پدید آمدن فرصت های اقتصادی نو رفع بیماری بافت شود.

• بافت های دارای بیماری کالبدی

بافت های سکونتگاهی هستند که به دلیل نداشتن امکانات و ساختار کالبدی مناسب و مطابق با خواسته های سکنه دچار تخلیه جمعیت شدند، این بافت ها به دلیل عدم رسیدگی کالبدی و یا عدم امکان تغییرات کالبدی مطابق با تغییرات سبک زندگی به مرور رها می شوند. منشا بیماری کالبدی این بافت ها در ساختار کالبدی این بافت ها است و ارتباطی موثر با سطح اقتصادی، فرهنگی و ساختار اجتماعی ساکنین ندارد. حتی در بیشتر موارد ساکنین این محدوده ها دارای تعلق خاطر به محدوده در گذشته هستند.
طرح های ساماندهی، سازماندهی و مکان یابی می تواند منجر به رفع نیاز های سکنه و سکونت پایدار آنها در محدوده شود.

•  بافت های دارای بیماری اجتماعی

برخلاف دو دسته قبلی که با معضل ترک و کاهش جمعیت روبرو بودند، معمولا محل ازدحام جمعیتی از اجتماعاتی خاص هستند. محلات بسته (Ghetto)،  زاغه (Slum) و سکونتگاه های غیر قانونی (Unofficial Settlement) در این دسته قرار دارند. محلات بسته (Ghetto)،  زاغه (Slum) ساکنین این محدوده ها به دلایلی نظیر مذهب، قومیت، نژاد، سطح اقتصادی، تفکر، سطح تحصیلات، فقر، سایقه بزهکاری و ... به اجبار ساکن این حوزه های شهری شدند.

• زاغه (Slum) ها

 نوعی غیر رسمی از سکونت هستند، که سکنه آن به اجبار و به دلیل عدم توانایی مجبور به نوعی از سکونت بی کیفیت شدند.  معمولا مورد سکونت افرادی  در بیشینه موارد ساکنین این محدوده ها فاقد حس تعلق به محدوده هستند و در جستجوی فرصتی برای فرار از محدوده و سکونت در مسکنی بهتر هستند، لکن توانمندی یا اعتماد لازم برای ترک محدوده را ندارند. در بیشینه موارد اعتماد سازی و ایجاد فرصت هایی برای توانمندی به وِزه اقتصادی در مشاغل قانونی و پایدار که منجر به درآمد دائمی شود توانسته مشکلات اجتماعی را بهبود بخشیده و سکنه را از این بافت ها رها سازد.

• محلات بسته (Ghetto)

 با آنکه مورد سکونت قشر اجتماعی خاصی جدا افتاده از جامعه شهری است، لکن به معنای سکونت غیر قانونی و تعرض به حقوق سایر شهروندان نیست. بنابراین در مواردی که ارتباط موثری فی ما بین آنها شهر شکل گرفته است، خود بدل به یکی از محدوده های متنفذ شهری شدند، مانند محله چینی ها در سانفرانسیسکو.

• سکونتگاه های غیر رسمی (Unofficial Settlement)

اگر چه محلات بسته (Ghetto)،  زاغه (Slum) در دسته مشکلات اجتماعی همراه با سکونتگاه های غیر قانونی (Unofficial Settlement) قرار میگیرند لکن تفاوت های اساسی با یکدیگر دارند. حاشیه نشینی و سکونتگاه های غیر قانونی در شهرها معمولا توسط افرادی که در جستجوی فرصت های اقتصادی به شهرها مهاجرت میکنند شکل میگیرد. اگرچه این افراد سعی در بهره مندی از فرصت های اقتصادی شهر دارند، لکن حاضر به پذیرش هزینه های زندگی شهری نمی شوند و نسبت به تصرف غیر قاانونی زمین اقدام میکنند. سکنه این نوع سکونتگاه ها با وجود امکان جذب در جامعه شهری و فرصت های اقتصادی شهر به رقم آنکه دارای توان کافی هستند تمایلی به ترک حوزه اشغال شده خود ندارند و سعی در قانونی سازی تصرف غیر قانونی خود بر زمین و یا تغییر کاربری آن دارند.
متاسفانه عدم توجه به ماهیت این نوع سکونتگاه ها و استفاده از راهکارهای مشابه با زاغه نشین ها، منجر به نابودی بخش بزرگی از منابع طبیعی و پایمال شدن حقوق شهروندان قانونمدار شده است. در اینگونه موارد تنها راهکار قابل تامل در مقابل پدیده های تصرف غیر قانونی زمین و پایان دادن به ادعاهای مالکیت غیر قانونی، برخورد قاطع حقوقی و تخلیه این سکونتگاه ها است.